Al margen de la contingencia del COVID-19 y particularmente a partir de que la Organización Mundial de la Salud declaró una pandemia generalizada y el impacto que esto ha tenido vertiginosamente en todas las economías del mundo. Mucho se discute sobre las áreas de oportunidad ante un contexto de crisis, lo ideal es tomar desiciones conscientes para evitar ser parte de activos económicos que se revalorizan en la base de desiciones de pánico o de premura cuando los mercados aún están incipientes ante crisis económicas de coyuntura. Entonces, ¿Cómo distribuir proporciones del patrimonio en inversiones financieras e inmobiliarias?
Un portafolio de inversión siempre debe contener activos financieros e inmobiliarios y el porcentaje dependerá de la preferencia del inversionista, su perfil de riesgo, sus objetivos, sus experiencias pasadas y quienes lo asesoran. Pero la idea es romper con el mito que las inversiones financieras siempre generan mejores rendimientos y que las inversiones inmobiliarias sólo logran rentabilidades bajas, pero seguras.
Si bien, es cierto que la inversión inmobiliaria tradicional deja bajos rendimientos, es importante entender que existen formas sofisticadas en donde grandes inversores logran altos rendimientos, superiores a los que se logran con activos financieros y con un nivel de riesgo muy inferior. Aquí algunos puntos a considerar respecto a la distribución patrimonial en inversiones financieras e inmobiliarias:
- En la inversión inmobiliaria se puede comprar debajo del valor de mercado sobre todo en momentos de necesidad de liquidez, coyuntura que pudiera presentarse en estos momentos en el mercado de bienes raíces en México, mientras que en la inversión financiera todos los inversores pagan las acciones y bonos al mismo valor cada día, en una tendencia mucho más especulativa.
- Las inversiones inmobiliarias suelen resistir a las fuertes crisis que sufren los mercados mientras que, los activos financieros corrigen en forma importante.
- Sin duda, los activos financieros son más líquidos que los inmobiliarios. Pero si se opera en mercados internacionales como EEUU o Francia, se puede acceder a préstamos hipotecarios a tasas bajas desde el 4 al 0 por ciento. En tan sólo 30 días, se obtiene liquidez inmediata con financiación sobre los activos en cartera, esto es recomendable para inversionistas que buscan tomar beneficios de sus accesos crediticios e inyectar su capital en mercados o destinos de oportunidad como México. Inclusive aunque las tasas de interés para apalancamiento en México son relativamente altas en comparación con otros países, a pesar de la crisis los bancos continuaran apalancado areas de oportunidad y la vivienda representa uno de los sectores con mayor resistencia en tiempos de crisis.
- Invertir en activos inmobiliarios en mercados adecuados, por ejemplo, con el alza del dólar, hay oportunidades de sector por destino en ciudades fronterizas, destinos históricos, destinos de playa, zonas de clústers, metropolis y nodos emergentes con perfiles residenciales son las mejores opciones para adquirir propiedades valuadas en dólares sobre todo en las fases de recuperación, donde hay gran cantidad de activos por debajo del costo del valor de mercado, se pueden lograr retornos sin apalancamiento superiores al 15% anual y más del 30% anual con apalancamiento moderado del 60%, con bajo riesgo de pérdida del capital.
- Generalmente cuando se invierte en el sector financiero y no se tiene cobertura del tipo de cambio, la exposición ante un fuerte cambio en los activos financieros es muy alta aunque esto implica también que el beneficio pueda ser alto. En cambio, si bien en los activos inmobiliarios les afecta también, no tienen la misma correlación, tal es así que al hacer una compra de un bien inmueble en dólares en una estrategia a mediano y largo plazo, la transacción a tipo de cambio elevado se relaciona con la plusvalía del inmueble que suele aumentar, así como la comercialización en esa misma moneda.
- Cuando el mercado financiero entra en crisis, generalmente afecta a todos los mercados, es probable que la actividad de inversión se desacelere durante el primer trimestre del año medida que los inversores se adaptan a la incertidumbre. En el mercado inmobiliario el efecto generalmente está localizado en sectores más afectados como retails, automotriz, hotelero, restaurantes, co-workings, co-livings son los más vulnerables. Mientras que la cartera de vivienda residencial sigue mostrando relativa fortaleza ante crisis transversales como la actual.
- Generalmente las proyecciones de los rendimientos de los activos inmobiliarios suelen ser más exactas que la de los activos financieros de renta variable, al tratarse de plusvalía y capitalización de rentas en mercados relativamente estables y dinámicos. Inclusive en los sectores más afectados por la crisis con ubicaciones con alta proporción de visitantes internacionales existe la posibilidad de un rebote bastante rápido si el virus está contenido en poco tiempo.
- Al igual que la inversión financiera en donde se puede invertir en distintos mercados y sectores industriales, en el sector inmobiliario pasa lo mismo. También se puede invertir conformando portafolios de distintos tipos y clases de activos en diferentes mercados. El inversionista debe de ser capaz de identificar como diversificar sus activos en áreas de oportunidad de distintos sectores.
Es así como, tanto el sector financiero como el inmobiliario pueden llegar a ser conservadores si se mantienen estrategias pasivas. Los inversionistas que adoptan una estrategia activa, es decir comprar y vender en los momentos ‘más convenientes’ pueden superar el rendimiento generado por los mercados, aunque el riesgo muchas veces sea alto. Con una estrategia activa, es decir aprovechando las fases de recuperación y expansión de los ciclos en distintos mercados, es posible apreciar retornos de inversión de dos dígitos. A esto, pueden sumarse los ingresos por alquileres más el descuento al momento de la compra frente al valor de mercado, si se cuenta con ese conocimiento.
Por último, el brote del virus y la probabilidad alta de contagio nos obliga a pensar en el impacto económico a corto plazo, sin embargo, el efecto a más largo plazo no debe pasarse por alto. El impacto y las consecuencias cambiarán nuestra forma de vivir y trabajar, lo que podría conducir a nuevos modelos económicos, esto es ya un catalizador para cambios estructurales y áreas de oportunidad; en la oficina mayor trabajo remoto y un mayor enfoque en la salud, el bienestar y la productividad. En el sector de retail, la normalización de las compras de comestibles en línea, forzando un cambio en el comportamiento del minorista. En el industrial, la desglobalización de las cadenas de suministro para mitigar el riesgo, sólo por citar algunos ejemplos. De ahí, que sea indispensable un enfoque de inversión en la base de una planeación de escenarios considerando una desaceleración moderada, severa o sostenida.
Article by:
Dolores Pérez Islas – Ceo SILMÉXICO
Business -Consulting -Investment
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